La baisse des surfaces échangées se poursuit

Après une année de crise sanitaire très marquée, le marché foncier viticole en Aquitaine retrouve son dynamisme avec des hausses supérieures à 30 % tant en nombre de transactions, qu’en surface et en valeur échangées. Ce sont particulièrement les biens bâtis qui poussent vers le haut les valeurs et les surfaces échangées.
Le prix des vignes AOP augmente de 2,7 % en moyenne. Les appellations prestigieuses (Pauillac, Saint-Julien…) et les parcelles en agriculture biologique restent orientées à la hausse, tandis que la baisse se confirme pour d'autres appellations, pour la troisième année consécutive.

En Gironde, les surfaces en vignes échangées en 2021 poursuivent la baisse amorcée en 2019 et avoisinent les 1 800 hectares. Le nombre de transactions suit cette tendance. Les AOP génériques et intermédiaires sont plus particulièrement concernées par cette baisse. À l’opposé, le marché de quelques rares appellations prestigieuses reste dynamique avec des prix par hectare qui poursuivent leur progression.
Signe du développement du marché des parts de sociétés, en 2021, le montant global des transactions portant sur des cessions d’actifs représente environ 40 % des valeurs des cessions totales de titres correspondant à des propriétés viticoles.

En Bordeaux et Côtes de Bordeaux, les prix poursuivent leur baisse pour atteindre une valeur dominante de 12 000 €/ha. Les lots les mieux placés, certifiés en agriculture biologique, résistent mieux et peuvent encore s’échanger sur la base de 21 000 €/ha.
Viennent ensuite les vignes en bon état, cultivées en agriculture conventionnelle, situées sur des terroirs très qualitatifs et disposant d’une structure cohérente pour lesquelles les niveaux de prix peuvent varier de 14 000 à 20 000 €/ha. Enfin, les parcelles situées sur des terroirs plus communs ou réputés gélifs peinent à trouver preneur et s’échangent, en fonction de leur état, à des niveaux de prix qui peuvent varier entre 12 000 €/ha et 4 000 €/ha dans les situations les plus dégradées.
Les biens bâtis présentant un caractère architectural remarquable conservent une attractivité auprès des investisseurs français ou étrangers lorsque la surface en vigne n’est pas trop importante.
La fin de l’année 2021 est marquée par un regain d’intérêt des acteurs locaux qui semblent sortir de leurs positions attentistes, considérant que l’essentiel de la baisse des prix est désormais acté.

Le groupe Côtes suit la tendance observée sur les Bordeaux. Les prix par hectare des secteurs de Cadillac, Blaye et Bourg baissent d’environ 6 %. L’hectare de Cadillac Côtes de Bordeaux s’échange sur une base moyenne de 13 000 € tandis que les Blaye Côtes de Bordeaux se négocient à la valeur moyenne de 15 000 € et les Côtes de Bourg 18 000 €.
Castillon parvient à échapper à la baisse, en raison notamment de l’intérêt que portent certains opérateurs de Saint-Émilion pour les jolis terroirs de ce secteur, lesquels s’échangent sur une base moyenne de 25 000 €/ha avec un maximum à 35 000 €/ha pour les meilleurs emplacements.

En Pessac-Léognan, le déséquilibre chronique entre l’offre et la demande de vignes plantées, ainsi que la disponibilité en terres AOC non plantées qui s’étiole, continuent d’alimenter la hausse des prix dont la dominante atteint désormais 650 000 €/ha, en hausse de 8 % par rapport à 2020. Dans les Graves, les prix accusent une légère baisse pour atteindre une valeur dominante de 32 000 €/ha.
Les lots situés sur les meilleurs plateaux graveleux s’échangent toujours sur la base de 45 000 €/ha, tandis que les terroirs sableux les plus gélifs peinent désormais à trouver preneur à plus de 20 000 €/ha.
À Sauternes, les prix se maintiennent aux environs de 30 000 €/ha. L’année 2021, encore largement affectée par les mesures sanitaires liées à l’épidémie de Covid-19, n’est pas très propice au sursaut escompté à la suite du développement de l’offre œnotouristique. Les difficultés commerciales des liquoreux de la rive droite, Loupiac et Sainte-Croix-du-Mont, perdurent. La valeur moyenne à l’hectare des vignes de ces AOP semble néanmoins se stabiliser aux environs de 12 000 €.

En Médoc, le mouvement de baisse entamé en 2019 sur les AOP Médoc et Haut-Médoc se poursuit. Les vignes AOC Médoc s’échangent désormais à 38 000 €/ha en moyenne et les vignes AOC Haut-Médoc à 60 000 €/ha.
Les acteurs en place qui disposent de débouchés commerciaux profitent de ces prix attractifs pour réaliser des opérations de concentration sur des superficies significatives. Listrac suit la même tendance avec une baisse de 8 % par rapport à 2020 (60 000 €/ha), tandis que Moulis parvient à maintenir un prix moyen par hectare voisin de 80 000 €.

Si Margaux affiche une certaine stabilité avec un prix moyen de 1 500 000 €/ha et des valeurs maximales proches de 2 500 000 €/ha, les prix continuent de progresser à Saint-Julien (1 800 000 €/ha) et à Pauillac (3 000 000 €/ha) dans un marché où l’offre reste rare et inférieure à la demande, particulièrement sur les meilleurs terroirs où les prix peuvent atteindre 4 000 000 €/ha.
La poignée d’opérateurs susceptibles d’acquérir le foncier à ces niveaux de prix parvient à maintenir un bon niveau de rentabilité, eu égard au prix auquel ils sont capables de valoriser leurs bouteilles. Par ailleurs, le nombre de petits propriétaires susceptibles de cesser leur activité se réduit d’année en année, ce qui laisse penser que la hausse des prix dans ces secteurs risque de se poursuivre. À Saint-Julien, il est fort probable que si des vignes situées sur les meilleurs terroirs étaient mises en vente, elles s’échangeraient à des valeurs voisines de 2 000 000 €/ha. À Saint-Estèphe, le prix dominant reste stable aux environs de 550 000 €/ha mais le fossé se creuse entre les moins bons terroirs qui s’échangent à 350 000 €/ha et les meilleurs qui peuvent désormais atteindre 1 200 000 €/ha, voire plus lorsque les vignes appartiennent à des crus classés.

Libournais. L’attrait de l’AOC Saint-Émilion se maintient. Pour autant, les acquéreurs sont de plus en plus sélectifs sur la qualité des terroirs. Si la dominante reste stable aux environs de 300 000 €/ha, les prix dans les secteurs les moins prisés amorcent un mouvement de baisse avec des valeurs voisines de 230 000 €. La compétition pour accéder aux meilleurs terroirs reste très intense et les prix peuvent atteindre 3 800 000 € hors classement et dépasser les 5 000 000 €/ha en cas de vente de propriétés classées de bonne renommée.
Entre ces deux extrêmes, chaque secteur se caractérise par un niveau de prix singulier dont l’analyse nécessite une connaissance fine du territoire.

Les appellations satellites de Saint-Emilion marquent le pas. Si les meilleurs terroirs de Montagne trouvent toujours preneur à 120 000 €/ha, les vignes en AOC Puisseguin ou Lussac, lorsqu’elles ne bénéficient pas de situations très favorables, peinent désormais à trouver preneur et leur prix moyen (65 000 €/ha) accuse une baisse de 7 %. À Saint-Georges, l’extrême rareté de l’offre permet de maintenir un niveau de prix voisin de 150 000 €/ha. Les prix du vignoble de Pomerol se stabilisent à une moyenne de 2 000 000 €/ha. Là encore, l’emplacement est roi et les secteurs convoités par les plus belles signatures de l’appellation peuvent atteindre des valeurs supérieures à 7 000 000 €/ha, tandis que les terroirs les moins attractifs conservent une valeur plancher de 1 200 000 €/ha. Ce seuil est appréhendé par les exploitants qui souhaitent étoffer leur gamme de vin, comme ticket d’entrée nécessaire pour accéder à cette AOP à forte notoriété.

À Lalande de Pomerol, les prix se stabilisent également autour de 250 000 €/ha en moyenne. L’intérêt pour cette appellation, tant des acquéreurs locaux qui souhaitent diversifier leur gamme que des investisseurs extérieurs, ne se dément pas, ce qui engendre un marché très dynamique.
À Fronsac, la baisse initiée en 2020 se poursuit et la dominante des prix par hectare se replie désormais à 25 000 € même si les meilleurs terroirs peuvent encore s’échanger à près de 60 000 €/ha. Canon-Fronsac se maintient aux environs de 100 000 €/ha.